Harga Tanah Banjarmasin, Kota Seribu Sungai

Ringkasan eksekutif

Banjarmasin membuka periode kajian ini dengan dua pukulan sekaligus: banjir besar yang melanda Kalimantan Selatan pada Januari 2021, dan setahun kemudian, berpindahnya status ibu kota provinsi ke Banjarbaru. Meski begitu, kota ini tetap menjadi pusat perdagangan dan jasa terbesar di Kalimantan Selatan. Dalam lima tahun terakhir, tanah di koridor jalan utamanya naik rata-rata 53% secara nominal, setara pertumbuhan majemuk ±8,8% per tahun.

Temuan utama kajian ini:

• Air menentukan nilai. Banjarmasin berdiri di atas dataran rawa di bawah permukaan laut, dilintasi Sungai Barito dan Martapura. Biaya penimbunan, risiko genangan, dan daya dukung tanah menjadi faktor penyesuaian yang jauh lebih berat daripada di kota lain — dan setelah banjir 2021, pembeli memperhitungkannya secara terbuka.
• Kehilangan status ibu kota, bukan kehilangan pasar. Sejak ibu kota Kalimantan Selatan resmi pindah ke Banjarbaru, sebagian fungsi pemerintahan berpindah — terlihat dari sektor administrasi pemerintahan Kota Banjarmasin yang hanya tumbuh 1,97% pada 2025. Namun perdagangan, transportasi, dan akomodasi tetap tumbuh 6–8%, menjaga permintaan ruang usaha.
• Pertumbuhan tercepat di lingkar utara dan barat. Jl. Gubernur Syarkawi (12,2%/tahun), Trisakti–Tanjung Pagar (10,8%), dan Alalak–Intan (10,8%) memimpin, terdorong pelabuhan, pergudangan, dan perluasan permukiman ke arah Barito Kuala.
• Inti kota tumbuh paling lambat. Jl. Lambung Mangkurat dan kawasan Pasar Baru naik 7,4% per tahun — kawasan ini padat, sebagian bangunannya menua, dan sebagian aktivitas ritel berpindah ke koridor A. Yani serta pusat perbelanjaan baru.

Lima kecamatan di antara dua sungai

Kota Banjarmasin terdiri atas lima kecamatan: Tengah, Utara, Selatan, Timur, dan Barat, seluruhnya berada di dataran rendah yang dibelah Sungai Martapura dan dibatasi Sungai Barito di barat. Inti komersial ada di Banjarmasin Tengah — Lambung Mangkurat, Pasar Baru, Pangeran Samudera — sementara koridor A. Yani menjadi tulang punggung yang menghubungkan kota dengan Banjarbaru dan bandara. Ke utara terbentang Kayutangi dan Alalak, ke barat kawasan pelabuhan Trisakti, dan ke selatan permukiman padat Kelayan.

Gambar 1. Peta skematis sebaran estimasi harga tanah Agustus 2026. Gelembung = koridor muka jalan (kode sesuai Tabel 2); kotak = tanah lingkungan per kelurahan, angka dalam Rp juta/m², skala warna logaritmik. Sungai, batas kecamatan, dan jalan digambar ulang secara skematis — bukan peta kadastral, peta rawan banjir, atau ZNT resmi.

Banjir, perpindahan ibu kota, dan kota dagang

Perjalanan harga tanah Banjarmasin 2021–2026 mengikuti tiga babak: guncangan (2021), pemulihan perdagangan (2022–2024), dan pelandaian (2025–2026). Linimasa berikut merangkum peristiwa yang paling berpengaruh.

Banjir besar Kalimantan Selatan 2021 Banjir pada Januari 2021 merendam wilayah luas di Kalsel termasuk sebagian Banjarmasin, di tengah pandemi. Pasar tanah nyaris berhenti dan peta kawasan rawan genangan menjadi perhatian pembeli. Kenaikan hanya ±7%.

Ibu kota provinsi pindah 2022 Status ibu kota Kalimantan Selatan resmi berpindah ke Banjarbaru. Sebagian kegiatan pemerintahan ikut pindah, tetapi perdagangan dan jasa di Banjarmasin justru pulih cepat pascapandemi. Kenaikan rata-rata ±10,7%.

Kota dagang menegaskan diri 2023 Aktivitas pelabuhan Trisakti, pergudangan, dan perdagangan grosir menguat; koridor A. Yani dan lingkar utara menjadi tujuan pengembangan. Kenaikan ±9,8%.

Menyebar ke pinggiran 2024 Keterbatasan lahan matang di inti kota mendorong permukiman baru ke Alalak, Sungai Andai, dan perbatasan Barito Kuala. Kenaikan ±8,8%.

Ekonomi tumbuh, konstruksi tertahan 2025 PDRB Kota Banjarmasin tumbuh 5,66% menjadi Rp28,25 triliun, dengan akomodasi dan makan minum 8,21% serta transportasi 8,08%. Namun konstruksi hanya 3,12% dan administrasi pemerintahan 1,97%.

Landai 2026 Pasar bergerak tenang; pembeli lebih selektif terhadap kondisi lahan dan risiko genangan. Kenaikan tahunan ±7,9%.

Faktor struktural yang bekerja sepanjang periode

Empat gaya menopang harga: peran sebagai kota dagang terbesar di Kalimantan Selatan, dengan pasar grosir, distribusi, dan perbankan yang melayani seluruh provinsi; simpul logistik sungai dan laut lewat Pelabuhan Trisakti dan jaringan Sungai Barito; kedekatan dengan Banjarbaru yang menjadikan koridor A. Yani sumbu aglomerasi Banjarbakula; serta kepadatan penduduk yang tinggi di lahan terbatas.

Penahannya khas kota rawa: elevasi rendah dan risiko genangan pasang maupun banjir kiriman, biaya penimbunan dan pondasi yang mahal karena tanah lunak, serta keterbatasan lahan matang. Indeks kemahalan konstruksi 100,73 poin — sedikit di atas Surabaya dan tertinggi kelima terendah di provinsinya — menunjukkan membangun di sini tidak murah, berbeda dari kebanyakan kota dalam seri ini.

Catatan untuk penilai

Di Banjarmasin, dua pertanyaan wajib sebelum menetapkan nilai: sudah diurug atau belum, dan berapa elevasinya terhadap muka air pasang. Selisih keduanya bisa mencapai 30–50% pada bidang yang bersebelahan. Contoh penawaran 2026: persil ±262 m² di Jl. A. Yani Km 1 ditawarkan Rp4,3 miliar (±Rp16,4 juta/m²); lahan ±3.344 m² di Tanjung Pagar dekat Pelabuhan Trisakti Rp7 miliar (±Rp2,1 juta/m²) dengan catatan sudah urug dan berpagar; persil ±326 m² di Jl. Gatot Subroto ±Rp1,99 juta/m²; dan persil ±424 m² di Jl. Intan, Alalak, hanya ±Rp880 ribu/m². Perhatikan pula alas hak: sebagian penawaran di pinggiran masih berupa Surat Keterangan Tanah, bukan SHM.

Kurva harga per kelas jalan

Grafik indeks menyamakan titik awal semua koridor pada angka 100 (Agustus 2021). Jalan nasional dan jalan kota tumbuh berdekatan, keduanya sedikit di atas jalan provinsi karena memuat koridor pinggiran dengan basis rendah — Syarkawi, Trisakti, dan Alalak. Tanah lingkungan tumbuh paling lambat, sekitar 7,9% per tahun.

Gambar 2. Indeks rata-rata harga tanah per kelas jalan dan tanah lingkungan, Agustus 2021 = 100. *Agustus 2026 merupakan estimasi.

Gambar 3. Lintasan harga sembilan koridor terpilih, Rp juta/m² tanah pekarangan muka jalan.

Membaca angka pertumbuhan

Tabel berikut merangkum kenaikan rata-rata tahunan seluruh koridor. Polanya mirip Palu dan Mamuju: tahun pertama tertekan bencana, lalu memuncak pada tahun kedua saat pemulihan berjalan, kemudian melandai.

Banjarmasin termasuk kota sampel Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia, sehingga arah pasar perumahan primernya terpantau berkala. Indikator BPS melengkapi gambaran: ekonomi kota tumbuh 5,66% pada 2025 dengan sektor real estat 5,92% — di atas rata-rata kota — tetapi konstruksi hanya 3,12%. Sementara itu, pengeluaran per kapita penduduk turun 1,34% menjadi Rp1,86 juta per bulan. Artinya, nilai tanah dan sewa masih bergerak naik sementara pembangunan fisik dan daya beli rumah tangga melambat — kombinasi yang menuntut kehati-hatian saat memakai harga penawaran sebagai dasar nilai.

Gambar 4. Pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) per koridor, Gambar 5. Tanah lingkungan per kelurahan, Agustus 2021 vs 2021–2026. Agustus 2026.

Tabel perkembangan harga per koridor

Tabel 1 menyajikan estimasi harga tanah pekarangan di muka jalan untuk setiap koridor pada Agustus tiap tahun. Angka tahun-tahun sebelumnya disusun mundur dari estimasi 2026 dengan pola pertumbuhan tahunan yang mencerminkan guncangan banjir 2021 dan pemulihan perdagangan sesudahnya.

Tabel 1. Estimasi harga tanah pekarangan muka jalan (kondisi sudah diurug dan siap bangun), Rp juta/m², posisi Agustus tiap tahun. CAGR = pertumbuhan majemuk tahunan Agu 2021–Agu 2026. Garis warna di kiri: merah = jalan nasional, kuning = provinsi, biru = jalan kota. *Estimasi.

Mengapa "jalan kota", bukan jalan kabupaten?

Banjarmasin berstatus kota otonom, sehingga jaringan jalan lokalnya ditetapkan sebagai jalan kota oleh Wali Kota — padanan jalan kabupaten di wilayah kabupaten. Poros A. Yani yang menghubungkan Banjarmasin dengan Banjarbaru dan Martapura berfungsi sebagai jalan nasional, sementara sejumlah ruas penghubung antarwilayah berstatus jalan provinsi. Status ruas dalam kajian ini bersifat indikatif dan perlu diverifikasi pada keputusan penetapan status ruas jalan terbaru dari Kementerian PU, Gubernur Kalimantan Selatan, dan Wali Kota Banjarmasin.

Estimasi nilai per jalan utama

Estimasi berlaku untuk bidang tanah pekarangan bersertifikat hak milik, luas 200–600 m², lebar muka 10–15 m, sudah diurug dan siap bangun, berada di luar kawasan langganan genangan, serta rata dengan jalan. Rentang menangkap variasi di sepanjang segmen: persil komersial dengan lebar muka besar berada di batas atas; persil sempit, belum diurug, atau di bagian segmen yang lebih rendah berada di batas bawah.

Gambar 6. Rentang dan titik tengah estimasi Agustus 2026 dibanding posisi Agustus 2021.

Cara membaca rentang

Rentang terlebar ada di Jl. A. Yani Km 1–3 (Rp12–24 juta/m²) dan Jl. Lambung Mangkurat (Rp11–22 juta/m²). Di koridor ini, persil dengan lebar muka di atas 10 meter dan izin usaha dihargai hampir dua kali persil sempit di belakangnya. Di koridor pinggiran, faktor penentu justru kondisi fisik: lahan yang sudah diurug, berpagar, dan berelevasi cukup bisa bernilai dua kali lipat lahan rawa di jalan yang sama. Titik tengah sebaiknya dipakai sebagai nilai awal, lalu disesuaikan dengan karakter persil (lihat Tabel 4).

Tabel estimasi Agustus 2026 per koridor

Tabel 2. Estimasi nilai pasar indikatif tanah pekarangan muka jalan per Agustus 2026, Rp juta/m². Status jalan bersifat indikatif.

Dari muka jalan ke gang dan tepian sungai

Tabel 3 memberikan estimasi tanah lingkungan per kelurahan beserta rasio terhadap koridor terdekat. Rasio di Banjarmasin relatif rendah, 1,2–2,6 kali, karena kota ini padat dan sebagian besar kawasan terbangun berada dekat jalan utama. Yang perlu diperhatikan justru variasi di dalam satu kelurahan: bidang di tepi jalan darat dan bidang di tepi sungai atau gang titian bisa berbeda jauh.

Tabel 3. Estimasi tanah lingkungan (akses mobil, jalan 4–6 m, sudah diurug), Rp juta/m². Rasio = titik tengah koridor acuan ÷ tanah lingkungan.

Panduan penyesuaian cepat

Tabel 4. Rentang penyesuaian indikatif terhadap objek standar. Besaran akhir harus didukung data pembanding di lokasi serta pemeriksaan elevasi dan kondisi tanah.

Prospek 12 bulan ke depan

Arah pertumbuhan tetap ke lingkar utara (Syarkawi, Alalak, Sungai Andai) dan koridor barat menuju Pelabuhan Trisakti, dua kawasan yang masih menyediakan lahan luas untuk pergudangan dan perumahan. Koridor A. Yani diperkirakan bergerak 7–9% seiring penguatan aglomerasi Banjarbakula dengan Banjarbaru. Inti kota mendekati laju inflasi. Skenario dasar kajian ini: kenaikan rata-rata 5–8% untuk Agustus 2027. Risiko ke bawah: daya beli yang menurun, biaya konstruksi yang tidak murah, dan risiko genangan; risiko ke atas: penguatan arus logistik sungai dan pelabuhan serta integrasi dengan Banjarbaru.

Bagaimana angka disusun

1. Objek standar Tanah pekarangan bersertifikat hak milik, luas 200–600 m², lebar muka 10–15 m, sudah diurug dan siap bangun, di luar kawasan langganan genangan, di dalam wilayah administrasi Kota Banjarmasin, tanpa bangunan.

2. Triangulasi data 2025–2026

Dua kelompok data utama dipakai: (a) harga penawaran tanah di portal properti dan agen (2025–2026), dikoreksi diskon negosiasi 10–20%, diskon ukuran, serta dipisahkan menurut kondisi lahan (sudah urug atau belum); (b) indikator BPS Kota Banjarmasin — pertumbuhan PDRB per lapangan usaha, indeks kemahalan konstruksi, dan pengeluaran per kapita — sebagai petunjuk arah pasar dan daya beli.

3. Rekonstruksi 2021–2025

Harga tahun sebelumnya disusun mundur dari estimasi 2026 menggunakan pola pertumbuhan tahunan yang sama untuk seluruh koridor (bobot 16%–24%–22%–20%–18% dari total pertumbuhan logaritmik), mencerminkan guncangan banjir 2021. Pendekatan ini menghaluskan fluktuasi; kenyataannya tiap koridor bergerak tidak serempak.

4. Kondisi lahan

Seluruh angka dalam kajian ini mengasumsikan lahan sudah diurug. Untuk bidang yang masih rawa, gunakan penyesuaian pada Tabel 4 dan perhitungan biaya penimbunan aktual berdasarkan kedalaman serta harga material setempat.

5. Batasan

Tulisan ini adalah materi edukasi dan analisis pasar indikatif, bukan laporan penilaian menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan tidak boleh dipakai sebagai dasar transaksi, agunan, atau perpajakan. Nilai untuk tujuan tersebut memerlukan inspeksi lapangan dan penilaian oleh Penilai Publik/KJPP berizin.

Sumber rujukan

— 99.co, Rumah123, Brighton, dan Trovit: harga penawaran tanah per kawasan di Kota Banjarmasin, 2025–2026, termasuk Jl. A. Yani Km 1 (Rp4,3 miliar untuk 262 m²), Tanjung Pagar (Rp7 miliar untuk 3.344 m²), Jl. Gatot Subroto (±Rp1,99 juta/m²), dan Jl. Intan Alalak (±Rp880 ribu/m²).

— BPS melalui Databoks (Agustus 2026): pertumbuhan ekonomi Kota Banjarmasin 2025 sebesar 5,66% menurut lapangan usaha, dengan akomodasi dan makan minum 8,21%, real estat 5,92%, dan konstruksi 3,12%.

— BPS melalui Databoks (Juli–Agustus 2026): indeks kemahalan konstruksi Kota Banjarmasin 100,73 poin dan pengeluaran per kapita Rp1,86 juta per bulan pada 2025 (Susenas).

Tentang Valuasi Nusantara

Portal edukasi penilaian di Indonesia: properti, bisnis, aktiva tak berwujud, sumber daya alam, dan penilaian untuk tujuan perpajakan. Data dan kertas kerja lain tersedia di Pusat Data valuasinusantara.com. Masukan dan koreksi data pasar dapat dikirim ke valuasinusantara@gmail.com.