Peraturan PBB
Pajak Bumi dan Bangunan: Di Mana Batas Kewenangan Pusat dan Daerah?
Menelusuri garis pemisah antara PBB-P2 yang menjadi hak pemerintah kabupaten/kota dan PBB-P5L yang tetap menjadi hak pemerintah pusat — dibaca dari UU PBB, UU PDRD, UU HKPD, dan peraturan pelaksanaannya.
Satu Nama Pajak, Dua Rezim Kewenangan
Pajak Bumi dan Bangunan adalah satu-satunya jenis pajak di Indonesia yang namanya tetap sama selama empat dasawarsa, tetapi pemiliknya berubah di tengah jalan. Sejak 2011 PBB terbelah menjadi dua: sebagian menjadi pajak kabupaten/kota, sebagian tetap menjadi pajak pusat. Pertanyaan praktis yang muncul setiap hari di meja penilai, konsultan, dan wajib pajak adalah sederhana — objek ini masuk yang mana? PBB lahir sebagai pajak properti pemerintah pusat melalui Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (LN 1985/68, TLN 3312), yang kemudian diubah dengan Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1994 (LN 1994/62, TLN 3569). Penatausahaannya dilakukan Direktorat Jenderal Pajak melalui Kantor Pelayanan PBB (KPPBB), yang selanjutnya dilebur ke dalam KPP Pratama sesuai letak objek pajak. Sampai dengan tahun 2011, seluruh PBB — baik sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB- P2) maupun sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB-P3) — merupakan pajak pusat.
Titik balik pertama terjadi pada 2009. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) mengalihkan PBB-P2 menjadi pajak kabupaten/kota UU 28/2009 Pasal 2 ayat
(2) & Pasal 77 , sementara PBB-P3 tetap dipungut pusat dengan dasar hukum UU PBB. Titik balik kedua
terjadi pada 2022, ketika Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) — disahkan dan diundangkan pada 5 Januari 2022 (LN 2022/4, TLN 6757) — menggantikan UU PDRD dan menata ulang seluruh arsitektur pajak daerah.
Di sisi pusat, cakupan objek juga meluas. PBB-P3 berkembang menjadi PBB-P5L: sektor Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan Minyak dan Gas Bumi, Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi,
UU HKPD tidak menyebut satu per satu objek mana yang menjadi milik pusat. Ia hanya menetapkan pengecualian: objek PBB-P2 adalah bumi dan/atau bangunan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Karena itu batas kewenangan tidak pernah dapat dijawab dari satu pasal saja — ia harus dibaca sebagai hasil pertemuan tiga kriteria: peruntukan kawasan, letak ruang (darat–perairan), dan dimensi vertikal (permukaan vs tubuh bumi).
Lini Masa: Bagaimana Batas Itu Terbentuk
Enam tonggak hukum yang membentuk pembagian kewenangan PBB seperti yang berlaku hari ini.
2009 2019 1985 TITIK BALIK II 1994 2011–2013 2022
5 Januari 2024 — batas akhir keberlakuan Perda PBB-P2 lama yang disusun berdasarkan UU 28/2009 (UU 1/2022 Pasal 187 huruf b).
Gambar 1. Evolusi kewenangan pemungutan PBB, 1985–2022. Pemisahan kewenangan terjadi dua tahap: pengalihan PBB-P2 ke daerah oleh UU PDRD (2009), lalu penataan ulang menyeluruh oleh UU HKPD (2022) yang disertai penyesuaian klasifikasi objek pusat melalui PMK 234/PMK.03/2022.
Dua dasar hukum yang berjalan berdampingan
Perlu ditegaskan bahwa UU HKPD tidak mencabut UU PBB. Yang terjadi adalah pembagian ranah: UU HKPD mengatur PBB-P2 sebagai pajak daerah, sedangkan UU PBB (UU 12/1985 s.t.d.d. UU 12/1994) tetap menjadi dasar hukum PBB yang dipungut pemerintah pusat. Penegasan ini terbaca langsung pada definisi dalam peraturan pelaksana: "Pajak Bumi dan Bangunan yang selanjutnya disingkat PBB adalah pajak sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB selain PBB Perdesaan dan Perkotaan" PMK
186/PMK.03/2019 Pasal 1 angka 2 s.t.d.d. PMK 234/PMK.03/2022 .
Konsekuensinya, satu bidang tanah hanya boleh masuk salah satu rezim. UU HKPD menutup kemungkinan pajak berganda dengan mengecualikan dari objek PBB-P2 setiap "Bumi dan/atau Bangunan yang dipungut pajak bumi dan bangunan oleh Pemerintah" UU 1/2022 Pasal 38 ayat (3) huruf
i .
Anatomi Dua Rezim PBB
Perbedaannya bukan sekadar siapa yang menagih, melainkan menyangkut definisi objek, tarif, dasar pengenaan, sampai siapa yang berwenang menilai.
| Unsur | PBB-P2 (Kabupaten/Kota) PBB-P5L (Pemerintah Pusat) |
|---|---|
| Dasar hukum | UU 1/2022 (HKPD) Pasal 38–43, dilaksanakan UU 12/1985 s.t.d.d. UU 12/1994, dengan Perda dilaksanakan dengan PMK 186/PMK.03/2019 s.t.d.d. PMK 234/PMK.03/2022 |
| Pemungut / | Pemerintah kabupaten/kota (Bapenda) Direktorat Jenderal Pajak (KPP) |
| Definisi "Bumi" | Permukaan bumi yang meliputi tanah dan Permukaan bumi dan tubuh bumi yang perairan pedalaman — UU 1/2022 Ps. 1 ada di bawahnya — UU 12/1985 Ps. 1 angka 34 angka 1 |
|---|---|
| Definisi "Bangunan" | Konstruksi teknik yang ditanam/dilekatkan Konstruksi teknik yang secara tetap di atas dan di bawah ditanam/dilekatkan secara tetap pada permukaan bumi — UU 1/2022 Ps. 1 angka tanah dan/atau perairan — UU 12/1985 35 Ps. 1 angka 2 |
| Batasan objek | Seluruh bumi/bangunan kecuali kawasan Bumi/bangunan di dalam kawasan usaha perkebunan, perhutanan, dan perkebunan, perhutanan, migas, panas pertambangan — Ps. 38 ayat (1) bumi, minerba, serta Sektor Lainnya — PMK Ps. 2 |
| Tarif | Paling tinggi 0,5%, ditetapkan dengan 0,5% (tunggal) — UU 12/1985 Ps. 5 Perda; lahan produksi pangan dan ternak wajib bertarif lebih rendah — Ps. 41 |
| Dasar pengenaan | NJOP, ditetapkan Kepala Daerah setiap 3 NJOP, ditetapkan Menteri Keuangan/DJP tahun (objek tertentu dapat tiap tahun) — setiap 3 tahun (daerah tertentu tiap Ps. 40 tahun) — UU 12/1985 Ps. 6 ayat (2) |
| Dasar penghitungan | NJOP setelah dikurangi NJOPTKP, dikalikan NJKP 20%–100% dari NJOP, ditetapkan 20%–100% — Ps. 40 ayat (5) dengan Peraturan Pemerintah — UU 12/1985 Ps. 6 ayat (3)–(4) |
| NJOPTKP | Paling sedikit Rp10.000.000 per Wajib Pajak; Rp8.000.000 per Wajib Pajak, dapat hanya untuk satu objek per kabupaten/kota disesuaikan oleh Menteri Keuangan — UU per tahun pajak — Ps. 40 ayat (3)–(4) 12/1994 Ps. I angka 1 (Ps. 3 ayat (3)– (4)) |
| Saat terutang | Keadaan objek pada 1 Januari; tahun pajak = satu tahun kalender/takwim — UU 1/2022 Ps. 43 UU 12/1985 Ps. 8 |
| Pelaksana penilaian | Penilai pemerintah daerah, mengikuti Penilai Pajak: pejabat fungsional penilai Peraturan Menteri tentang penilaian PBB-P2 pajak, asisten penilai pajak, dan petugas — Ps. 40 ayat (8) penilai pajak — PMK Ps. 12 s.t.d.d. PMK 234/2022 |
Perbedaan definisi "Bumi" pada baris ketiga adalah pembeda yang paling sering luput. PBB-P2 hanya menjangkau permukaan bumi; ia tidak mengenal konsep tubuh bumi. Sebaliknya UU PBB menjangkau permukaan sekaligus tubuh bumi di bawahnya — dan dari situlah lahir objek penilaian Tubuh Bumi Eksplorasi, Tubuh Bumi Eksploitasi, dan Tubuh Bumi Operasi Produksi pada sektor pertambangan PMK Ps. 1 angka 26–29 .
Contoh penerapan penghitungan
Ilustrasi berikut menggunakan angka hipotetis untuk menunjukkan bagaimana struktur penghitungan kedua rezim berbeda meskipun tarif nominalnya sama.
| NJOP bumi | 300 m² × Rp3.000.000/m² Rp 900.000.000 |
|---|---|
| NJOP bangunan | 180 m² × Rp2.500.000/m² Rp 450.000.000 |
| NJOP total | Rp 1.350.000.000 |
NJOPTKP (paling sedikit Rp10.000.000; asumsi Perda Rp12.000.000) (Rp 12.000.000)
| NJOP untuk penghitungan | = 100% × Rp1.338.000.000 Rp 1.338.000.000 |
|---|---|
| PBB-P2 terutang | = 0,2% × Rp1.338.000.000 Rp 2.676.000 |
NJOP bumi areal produktif + areal belum produktif + emplasemen Rp 58.000.000.000
NJOP bangunan (pabrik, kantor kebun, perumahan karyawan) Rp 12.000.000.000
| NJOP total | Rp 70.000.000.000 |
|---|---|
| NJOPTKP | (Rp 8.000.000) |
| NJKP | = 40% × Rp69.992.000.000 Rp 27.996.800.000 |
| PBB-P5L terutang | = 0,5% × Rp27.996.800.000 Rp 139.984.000 |
Angka pada kedua simulasi bersifat ilustratif. Besaran tarif dan NJOPTKP PBB-P2 bergantung pada Perda masing-masing kabupaten/kota; persentase NJKP PBB-P5L ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dan berbeda menurut kelompok objek pajak.
Batas Pertama: Kriteria Kawasan
Yang memindahkan sebidang tanah dari rezim daerah ke rezim pusat bukanlah jenis tanahnya, melainkan kawasan tempat tanah itu berada.
UU HKPD merumuskan objek PBB-P2 secara luas lalu menariknya kembali dengan satu klausul pengecualian:
"Objek PBB-P2 adalah Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan." UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD, Pasal 38 ayat (1)
Rumusan ini identik dengan pendahulunya UU 28/2009 Pasal 77 ayat (1) , sehingga kriteria kawasan telah
berlaku konsisten sejak 2009. Yang menjadi kunci adalah pengertian "Kawasan" itu sendiri, yang dirumuskan pada tataran peraturan pelaksana sebagai areal izin usaha ditambah areal di luar izin yang merupakan satu kesatuan dan secara fisik tidak terpisahkan.
WILAYAH KABUPATEN/KOTA — secara umum objek PBB-P2
Permukiman, ruko, sawah, jalan tol → tetap PBB-P2 Areal izin usaha IUP · IUPK · IPR · KK · PKP2B IUP Budidaya · HGU · IUPHHK · WK Migas titik koordinat WK Panas Bumi bersinggungan
Areal di luar izin satu kesatuan penggunaan & sungai / jalan / jembatan penghubung secara fisik tidak terpisahkan
Gambar 2. Konstruksi hukum "Kawasan". Areal izin usaha dan areal di luar izin yang menyatu secara fisik dibaca sebagai satu kesatuan objek PBB-P5L; seluruh bumi dan bangunan di luarnya tetap berada dalam rezim PBB-P2. Sumber: PMK 186/PMK.03/2019 Pasal 3–7 s.t.d.d. PMK 234/PMK.03/2022, dibaca bersama UU 1/2022 Pasal 38 ayat (1).
Ukuran "secara fisik tidak terpisahkan"
Peraturan pelaksana memberi dua ukuran yang dapat diuji di lapangan, yaitu areal tersebut: (1) memiliki satu titik koordinat atau lebih yang sama dengan titik koordinat areal izin, dengan atau tanpa pembatas; atau (2) terhubung dengan areal izin, misalnya melalui sungai, parit, jalan, atau jembatan. Ukuran ini penting karena menentukan apakah fasilitas penunjang di luar batas izin — jalan angkut, pelabuhan khusus, kolam pengendap, emplasemen, perumahan karyawan — ikut ditarik ke rezim pusat atau tidak.
Enam kawasan yang menjadi ranah pusat
Klasifikasi objek pajak PBB pusat ditetapkan secara limitatif dalam PMK 186/PMK.03/2019 Pasal 2 s.t.d.d. PMK
TABEL 2 — SEKTOR PBB-P5L DAN BATAS KAWASANNYA
| Sektor | Cakupan kawasan Dokumen penentu batas |
|---|---|
| Perkebunan | Areal izin usaha perkebunan, ditambah areal di Izin Usaha Perkebunan Budidaya luar izin yang menyatu secara fisik untuk kegiatan (IUP-B), Izin Usaha Perkebunan usaha perkebunan (IUP), Izin Tetap Usaha Budidaya Perkebunan, dan/atau HGU perkebunan |
| Perhutanan | Areal izin pemanfaatan hasil hutan atau areal IUPHHK-HA, IUPHHBK-HA, IUPHHK- penugasan negara, ditambah areal di luar izin RE, IUPHHK-HTI, IUPHHBK-HT, atau yang menyatu secara fisik penugasan kepada Perum Perhutani |
| Pertambangan minyak | Wilayah Kerja Migas, ditambah areal di luar WK Kontrak Kerja Sama (KKS) |
| dan gas bumi | yang menyatu secara fisik, termasuk areal berhak/dimanfaatkan wajib pajak beserta fasilitas dan penunjangnya |
| Pertambangan panas | Wilayah Kerja Panas Bumi, ditambah areal di luar Izin Panas Bumi, Kuasa |
| bumi | WK yang menyatu secara fisik, termasuk fasilitas Pengusahaan Sumber Daya dan penunjangnya Panas Bumi, Kontrak Operasi Bersama, Izin Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, atau penugasan pengusahaan panas bumi |
| Pertambangan mineral | Areal izin/kontrak pertambangan, ditambah areal IUP, IUPK, IPR, Kontrak Karya, atau |
| atau batubara | di luar izin yang menyatu secara fisik, termasuk Perjanjian Karya Pengusahaan fasilitas dan penunjangnya Pertambangan Batubara (PKP2B) |
| Sektor Lainnya | Bumi dan/atau bangunan di wilayah perairan dan Izin perikanan (SIUP), perizinan wilayah yurisdiksi menurut undang-undang kementerian perhubungan untuk kelautan, di luar kelima sektor di atas dan di luar fasilitas terapung, serta dokumen yang diatur UU HKPD penguasaan jaringan pipa/kabel |
| VALUASI NUSANTARA · SERI PERPAJAKAN | BATASAN PBB-P2 DAN PBB-P5L |
Batas Kedua: Sampai Mana Kewenangan Daerah di Atas Air?
Kata "perairan pedalaman" dalam definisi Bumi adalah pembatas ruang yang paling tegas — dan paling jarang dibaca.
UU HKPD mendefinisikan Bumi sebagai "permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman" UU 1/2022 Pasal 1 angka 34 . Rumusan ini bukan sekadar hiasan: ia menetapkan bahwa kewenangan PBB
kabupaten/kota di atas air berhenti pada perairan pedalaman. Segala bumi dan bangunan yang berada di perairan sebelah laut dari batas itu tidak dapat dikenai PBB-P2.
Pembagian wilayah perairan Indonesia mengikuti Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2014 tentang Kelautan, yang membagi perairan dan wilayah yurisdiksi menjadi perairan pedalaman, perairan kepulauan, laut teritorial, zona tambahan, Zona Ekonomi Eksklusif, dan landas kontinen. Perairan pedalaman adalah semua perairan yang terletak pada sisi darat dari garis air rendah pantai-pantai Indonesia, termasuk semua bagian perairan yang terletak pada sisi darat dari suatu garis penutup.
dermaga · pelabuhan
reklamasi → tetap PBB-P2
FSO · FPSO · FSRU perikanan tangkap teluk · estuari · muara sungai pembudidayaan ikan
jaringan pipa & jaringan kabel bawah laut
PBB-P2 — KABUPATEN/KOTA PBB-P5L SEKTOR LAINNYA — PEMERINTAH PUSAT
batas kewenangan daerah di atas air = batas perairan pedalaman · skala tidak proporsional
Gambar 3. Penampang zona perairan dan pembagian kewenangan PBB. Dermaga, pelabuhan, dan permukaan bumi hasil reklamasi yang berada pada sisi darat garis air rendah/garis penutup tetap menjadi objek PBB-P2; objek yang berada di perairan kepulauan ke arah laut menjadi objek PBB-P5L Sektor Lainnya.
Wujud perairan pedalaman dalam praktik
Dengan bahasa sederhana, perairan pedalaman adalah perairan yang berada di sebelah darat (landward side) dari garis air rendah pantai, termasuk perairan yang berada di belakang garis penutup pada lokasi tertentu. Bentuk konkretnya meliputi:
perairan pelabuhan yang berada di sisi darat garis penutup pelabuhan; perairan teluk tertentu yang bagian dalamnya berada di sisi darat garis penutup; perairan di dalam muara sungai atau estuari yang berada di sisi darat garis penutup; perairan di antara daratan dan garis penutup pada lokasi yang garis penutupnya ditetapkan sesuai ketentuan; serta perairan darat yang secara hukum masuk dalam pengertian perairan pedalaman pada konteks tertentu.
Permukaan bumi hasil reklamasi
UU HKPD menegaskan bahwa Bumi sebagai objek PBB-P2 termasuk permukaan Bumi hasil kegiatan reklamasi atau pengurukan UU 1/2022 Pasal 38 ayat (2) . Ketentuan ini menutup perdebatan lama mengenai status tanah hasil reklamasi: sepanjang ia berada di luar kawasan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan, ia adalah objek pajak kabupaten/kota — terlepas dari fakta bahwa sebelumnya lokasi tersebut berupa perairan.
Tiga hal berikut kerap menimbulkan tumpang tindih penetapan: (a) pelabuhan khusus (terminal untuk kepentingan sendiri) milik perusahaan tambang atau perkebunan yang berada di luar areal izin — statusnya bergantung pada apakah ia "secara fisik tidak terpisahkan" dari kawasan; (b) jetty, trestle, dan conveyor yang membentang dari darat ke arah laut, yang dapat terpotong oleh garis penutup; serta (c) areal perusahaan yang izin usahanya telah berakhir namun fisik bangunannya masih berdiri.
Batas Ketiga: Dimensi Vertikal
Kewenangan daerah berhenti di permukaan. Tubuh bumi tidak pernah beralih ke daerah.
Batas ketiga ini tidak dirumuskan dalam pasal tentang objek, melainkan tersembunyi dalam definisi. Bandingkan dua rumusan berikut:
| REZIM DAERAH | REZIM PUSAT |
|---|---|
| UU 1/2022 Pasal 1 angka 34 | UU 12/1985 Pasal 1 angka 1 |
| "Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi | "Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh |
| tanah dan perairan pedalaman." | bumi yang ada di bawahnya." |
Tidak menyebut tubuh bumi sama sekali. Bangunan Dari definisi inilah lahir objek penilaian Tubuh Bumi mencakup konstruksi di atas dan di bawah permukaan Eksplorasi, Tubuh Bumi Eksploitasi, dan Tubuh Bumi bumi (Pasal 1 angka 35) — misalnya basement — tetapi Operasi Produksi pada sektor migas, panas bumi, serta itu tetap penilaian bangunan, bukan penilaian tubuh mineral dan batubara (PMK 186/2019 Pasal 1 angka 26– bumi. 29).
fasilitas produksi
basement
reservoir migas cadangan terbukti
di luar kawasan: tidak ada objek tubuh bumi TUBUH BUMI — semata-mata objek PBB-P5L (PUSAT)
Gambar 4. Dimensi vertikal objek PBB. Daerah menilai permukaan bumi dan konstruksi bangunan (termasuk yang berada di bawah permukaan, seperti basement); tubuh bumi sebagai objek pajak tersendiri hanya dikenal pada rezim PBB-P5L untuk kawasan pertambangan migas, panas bumi, serta mineral dan batubara.
Mengapa ini penting bagi penilaian
Nilai objek tubuh bumi tidak ditentukan dengan perbandingan harga pasar, melainkan dengan Nilai Jual Objek Pajak Pengganti (Nilai Jual Pengganti) — pendekatan penentuan nilai jual yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak PMK 186/PMK.03/2019 Pasal 1 angka 8 . Instrumen teknis yang menyertainya
adalah Angka Kapitalisasi dan Rasio Biaya Produksi yang ditetapkan Direktur Jenderal Pajak Pasal 1
angka 34–35 . Bagi penilai, ini berarti pekerjaan penilaian untuk tujuan PBB-P5L bertumpu pada data produksi, harga patokan (HPM Logam, HPM Bukan Logam, Harga Patokan Batuan, HPB), dan biaya produksi — bukan pada data pembanding transaksi tanah.
Empat Kasus yang Sering Ditanyakan
1. Jalan tol: berpindah rezim sejak PMK 234/PMK.03/2022 Jalan tol memiliki riwayat pengaturan yang berliku. UU PDRD sejak awal memasukkannya ke dalam pengertian Bangunan objek PBB-P2 UU 28/2009 Pasal 77 ayat (2) huruf b . Namun pada tataran pelaksana, PMK 186/PMK.03/2019 menempatkan jalan tol sebagai salah satu peruntukan perairan/bangunan pada PBB Sektor Lainnya, sehingga praktik penetapannya berada di DJP.
PMK 234/PMK.03/2022 mengakhiri dualisme tersebut. Ketentuan mengenai jalan tol pada Pasal 8 ayat (1) huruf e dan Pasal 9 ayat (2) huruf c dinyatakan dihapus, demikian pula ketentuan luas bangunannya pada Pasal 35 ayat (6) dan Pasal 36 ayat (2). Dengan penghapusan itu, jalan tol keluar dari klasifikasi PBB Sektor Lainnya dan kembali menjadi objek PBB-P2 yang menjadi kewenangan kabupaten/kota.
2. Sektor Lainnya bukan keranjang terbuka
Istilah "Sektor Lainnya" mudah disalahpahami seolah menjadi klausul sapu jagat bagi pusat. Sebaliknya, cakupannya justru dibatasi secara limitatif. Setelah perubahan oleh PMK 234/PMK.03/2022, bumi pada Sektor Lainnya hanya meliputi perairan yang digunakan untuk: perikanan tangkap; pembudidayaan ikan; jaringan pipa; jaringan kabel; serta fasilitas penyimpanan dan pengolahan berupa FSO, FPS, FPU, FSU, FPSO, dan FSRU PMK Pasal 8 ayat (1) . Perikanan tangkap dan pembudidayaan ikan yang dimaksud
adalah yang telah memperoleh Surat Izin Usaha Perikanan dari kementerian yang menyelenggarakan urusan kelautan dan perikanan Pasal 8 ayat (2) . Adapun bangunannya terbatas pada jaringan pipa,
jaringan kabel, serta fasilitas terapung yang sama Pasal 9 ayat (2) .
| Peruntukan | Penentuan luas bumi Penentuan NJOP bumi |
|---|---|
| Perikanan tangkap | Jumlah kapal × luas areal Nilai Jual Pengganti = pendapatan penangkapan ikan per kapal bersih × Angka Kapitalisasi; bila tidak (ditetapkan dengan Keputusan Dirjen ada hasil produksi, ditetapkan Pajak) dengan Keputusan Dirjen Pajak |
| Pembudidayaan ikan | Luas yang tercantum dalam perizinan Nilai Jual Pengganti = pendapatan (SIUP) bersih × Angka Kapitalisasi; bila tidak ada hasil produksi, ditetapkan dengan Keputusan Dirjen Pajak |
| Jaringan pipa | Panjang pipa × dua kali diameter pipa Ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak |
| Jaringan kabel | Panjang kabel × dua kali diameter kabel Ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak |
| Fasilitas penyimpanan dan | Luas berdasarkan perizinan dari Ditetapkan dengan Keputusan |
| pengolahan (FSO, FPS, FPU, FSU, | kementerian yang menyelenggarakan Direktur Jenderal Pajak |
| FPSO, FSRU) | urusan perhubungan |
| Seluruh bangunan Sektor | Pipa/kabel: panjang × diameter. Ditentukan berdasarkan Nilai |
| Lainnya | Fasilitas terapung: panjang × lebar Perolehan Baru bangunan |
Sumber: PMK 186/PMK.03/2019 Pasal 33, 35, dan 36 sebagaimana diubah dengan PMK 234/PMK.03/2022.
3. Areal perkebunan yang hanya mengolah
Kawasan perkebunan sebagai objek pusat bertumpu pada izin usaha budidaya. Areal yang telah diberikan Izin Usaha Perkebunan–Pengolahan sebelum berlakunya UU HKPD tidak termasuk ke dalam areal PBB-P5L. Konsekuensinya, unit pengolahan yang berdiri sendiri — tanpa areal budidaya yang menyatu — tidak otomatis ditarik ke rezim pusat.
4. Sampai kapan Perda lama berlaku?
UU HKPD memberi masa transisi: Perda mengenai Pajak dan Retribusi yang disusun berdasarkan UU 28/2009 masih tetap berlaku paling lama 2 (dua) tahun terhitung sejak tanggal pengundangan UU HKPD UU 1/2022 Pasal 187 huruf b — yaitu sampai dengan 5 Januari 2024. Apabila jangka waktu itu tidak dipenuhi, ketentuan mengenai Pajak dan Retribusi mengikuti UU HKPD Pasal 187 huruf d . Ketentuan
peralihan yang sejalan juga dicantumkan pada rumusan Sektor Lainnya dalam PMK 186/2019 Pasal 2 huruf f angka 1 s.t.d.d. PMK 234/2022 .
Pohon Keputusan: Lima Pertanyaan Penentu
Urutan pengujian yang dapat dipakai penilai dan wajib pajak untuk menetapkan rezim PBB atas suatu objek.
01 Berada di dalam kawasan usaha perkebunan, YA perhutanan, atau pertambangan? areal izin + areal di luar izin yang secara fisik tidak terpisahkan
TIDAK PBB-P5L Pemerintah Pusat YA 02 Merupakan objek tubuh bumi? (Ditjen Pajak) tubuh bumi eksplorasi, eksploitasi, atau operasi produksi — tidak dikenal dalam definisi Bumi pada UU HKPD UU 12/1985 jo. UU 12/1994
YA s.t.d.d. PMK 234/2022 03 Berada di perairan di luar perairan pedalaman, dengan peruntukan Sektor Lainnya? tarif 0,5% · NJKP 20–100% perikanan tangkap · budidaya ikan · pipa · kabel · FSO/FPS/FPU/FSU/FPSO/FSRU
YA 04 Termasuk objek yang dikecualikan dari PBB-P2? kantor pemerintah · rumah ibadah, panti sosial, kesehatan, pendidikan, kebudayaan nirlaba · makam & purbakala · hutan lindung/suaka/wisata/taman nasional · perwakilan diplomatik & lembaga internasional · jalur KA, MRT, LRT · NJOP tertentu yang ditetapkan Kepala Daerah
Tidak
dikenakan
Pemerintah Kabupaten/Kota
UU 1/2022 Ps. 38–43 · Perda · tarif maks 0,5%
Catatan penerapan
· Pertanyaan 01–03 diuji lebih dahulu karena UU HKPD merumuskan PBB-P2 secara residual: seluruh objek yang tidak ditarik ke rezim pusat adalah objek daerah. · Permukaan bumi hasil reklamasi atau pengurukan tetap masuk PBB-P2 sepanjang lolos dari pengujian 01–03 (UU 1/2022 Pasal 38 ayat (2)). · Jalan tol sejak PMK 234/PMK.03/2022 tidak lagi masuk PBB Sektor Lainnya sehingga berada pada jalur PBB-P2. · Satu objek tidak dapat dikenai kedua rezim sekaligus — UU 1/2022 Pasal 38 ayat (3) huruf i mengecualikan objek yang telah dipungut PBB oleh Pemerintah.
Gambar 5. Pohon keputusan penentuan rezim PBB atas suatu objek bumi dan/atau bangunan.
Implikasi bagi Praktik Penilaian
Bagi penilai, penentuan rezim PBB bukan sekadar soal administrasi perpajakan. Ia menentukan siapa penilainya, pendekatan apa yang dipakai, dan data apa yang harus dikumpulkan.
| JIKA OBJEK MASUK PBB-P2 | JIKA OBJEK MASUK PBB-P5L |
|---|---|
| Penilaian dilakukan pemerintah daerah mengikuti Penilaian dilakukan Penilai Pajak: pejabat | |
| Peraturan Menteri tentang penilaian PBB-P2 UU fungsional penilai pajak, asisten penilai pajak, dan | |
| 1/2022 Ps. 40 ayat (8) . petugas penilai pajak PMK Ps. 12 . | |
| Data utama: transaksi pasar tanah dan bangunan, Data utama: hasil produksi, harga patokan (HPM | |
| zona nilai tanah, dan biaya pembangunan baru. Logam/Bukan Logam, Harga Patokan Batuan, HPB), | |
| NJOP ditetapkan Kepala Daerah, ditinjau setiap 3 biaya produksi, Angka Kapitalisasi, dan Rasio Biaya | |
| tahun; objek tertentu dapat ditinjau tiap tahun. Produksi. | |
| Peran KJPP umumnya muncul pada Pendekatan nilai mengikuti tiga jalur UU PBB: | |
| pendampingan penyusunan ZNT, uji kewajaran perbandingan harga, nilai perolehan baru, atau | |
| NJOP, keberatan dan banding, serta penilaian Nilai Jual Pengganti. | |
| untuk kepentingan wajib pajak. Objek dilaporkan melalui SPOP dan ditetapkan dengan SPPT elektronik yang ditandatangani secara elektronik PMK Ps. 38 ayat (1a) . |
Daftar periksa data batas kawasan
koordinatnya:
1. Dokumen izin usaha beserta lampiran peta dan daftar titik koordinat (IUP/IUPK/IPR/KK/PKP2B, IUP- B/IUP/HGU, IUPHHK/IUPHHBK, KKS Migas, Izin Panas Bumi). 2. Sertipikat hak atas tanah serta dokumen penguasaan areal di luar areal izin. 3. Peta situasi yang memperlihatkan sungai, parit, jalan, atau jembatan yang menghubungkan areal di luar izin dengan areal izin. 4. Untuk objek di perairan: peta batas garis air rendah dan garis penutup, serta perizinan dari kementerian terkait (SIUP perikanan, izin fasilitas terapung dari kementerian perhubungan). 5. SPPT PBB tahun-tahun sebelumnya dari kedua otoritas, untuk mendeteksi potensi pengenaan ganda atau objek yang belum tercakup.
Perubahan status izin adalah pemicu perpindahan rezim yang paling sering terlewat. Berakhirnya, dicabutnya, atau menyusutnya areal izin usaha membuat areal tersebut keluar dari pengertian "kawasan", sehingga sejak keadaan objek pada 1 Januari tahun pajak berikutnya ia kembali menjadi objek PBB-P2. Karena saat terutang ditentukan menurut keadaan objek pada 1 Januari, pemutakhiran data izin harus dilakukan sebelum tanggal tersebut.
Simpulan
1. Objek PBB-P2 meliputi bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, di luar kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan UU 1/2022 Pasal 38 ayat (1) . 2. Bumi sebagai objek PBB-P2 termasuk permukaan bumi hasil kegiatan reklamasi atau pengurukan Pasal 38 ayat (2) .
3. Objek PBB-P2 di perairan dibatasi pada perairan pedalaman, yaitu perairan di sebelah darat dari garis air rendah pantai, termasuk perairan di belakang garis penutup pada lokasi tertentu seperti mulut sungai, teluk, atau pelabuhan Pasal 1 angka 34 , dibaca bersama UU 32/2014 tentang Kelautan. 4. Objek PBB-P5L meliputi bumi dan/atau bangunan yang berada pada kawasan perkebunan, perhutanan, pertambangan minyak dan gas bumi, pertambangan untuk pengusahaan panas bumi, serta pertambangan mineral atau batubara; ditambah objek Sektor Lainnya yang berada di perairan kepulauan ke arah laut dan wilayah yurisdiksi menurut undang-undang kelautan PMK 186/PMK.03/2019
Pasal 2 s.t.d.d. PMK 234/PMK.03/2022 .
5. Tubuh bumi tidak pernah beralih menjadi objek pajak daerah. Definisi Bumi dalam UU HKPD berhenti pada permukaan bumi, sedangkan UU PBB mencakup permukaan sekaligus tubuh bumi di bawahnya. 6. Jalan tol merupakan objek PBB-P2 sejak ketentuan mengenai jalan tol pada PBB Sektor Lainnya dihapus oleh PMK 234/PMK.03/2022. 7. Sektor Lainnya bersifat limitatif, terbatas pada perikanan tangkap, pembudidayaan ikan, jaringan pipa, jaringan kabel, serta fasilitas penyimpanan dan pengolahan berupa FSO, FPS, FPU, FSU, FPSO, dan
8. Tidak ada pengenaan ganda. Objek yang telah dipungut PBB oleh Pemerintah dikecualikan dari objek PBB-P2 UU 1/2022 Pasal 38 ayat (3) huruf i .
· · ·
Dasar Hukum yang Dirujuk
1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (LN 1985 No. 68, TLN No. 3312). Dirujuk: Pasal 1 angka 1–3, Pasal 2, Pasal 3, Pasal 4, Pasal 5, Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8.
2. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (LN 1994 No. 62, TLN No. 3569); berlaku sejak 1 Januari 1995. Dirujuk: Pasal I angka 1 yang mengubah Pasal 3 ayat (3) dan ayat (4) — NJOPTKP Rp8.000.000 per Wajib Pajak.
3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Dirujuk: Pasal 2 ayat (2), Pasal 77, Pasal 78, Pasal 79, Pasal 80. Telah digantikan oleh UU 1/2022.
4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) (LN 2022 No. 4, TLN No. 6757); disahkan dan diundangkan 5 Januari 2022, mulai berlaku pada saat diundangkan (Pasal 193). Dirujuk: Pasal 1 angka 34–35, Pasal 38, Pasal 39, Pasal 40, Pasal 41, Pasal 42, Pasal 43, Pasal 187.
5. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2014 tentang Kelautan. Dirujuk untuk pembagian wilayah perairan Indonesia: perairan pedalaman, perairan kepulauan, laut teritorial, zona tambahan, Zona Ekonomi Eksklusif, dan landas kontinen.
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (BN 2019 No. 1595). Dirujuk: Pasal 1, Pasal 2, Pasal 3–7, Pasal 8, Pasal 9, Pasal 11, Pasal 12, Pasal 33, Pasal 35, Pasal 36, Pasal 38, Pasal 39.
7. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 234/PMK.03/2022 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan. Dirujuk: Pasal 1 angka 1–10, khususnya perubahan Pasal 1 angka 36 dan penambahan angka 43, perubahan Pasal 2, perubahan Pasal 8 ayat (1), perubahan Pasal 9 ayat (2), penambahan Pasal 12 ayat (2), perubahan Pasal 33 ayat (4), perubahan Pasal 35 ayat (3) dan ayat (7) serta penghapusan ayat (6), penghapusan Pasal 36 ayat (2), dan perubahan Pasal 38–39.
Keterangan penulisan. Singkatan "s.t.d.d." berarti "sebagaimana telah diubah dengan"; "jo." berarti "juncto". Seluruh kutipan pasal dalam tulisan ini diambil langsung dari naskah resmi peraturan yang bersangkutan. Nomor Berita Negara untuk PMK 234/PMK.03/2022 mengikuti pengundangan dalam Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2022.
Penafian. Tulisan ini disusun untuk keperluan edukasi dan tidak merupakan nasihat hukum atau nasihat perpajakan. Penerapan pada kasus tertentu bergantung pada fakta, dokumen perizinan, serta Peraturan Daerah yang berlaku di lokasi objek. Tarif, NJOPTKP, dan persentase NJKP dapat berbeda antardaerah dan antarkelompok objek pajak.
Sitasi yang disarankan. Valuasi Nusantara (2026). Pajak Bumi dan Bangunan: Di Mana Batas Kewenangan Pusat dan Daerah? Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan No. 01. valuasinusantara.com.