Harga Tanah Makassar, Metropolitan Indonesia Timur

Ringkasan eksekutif

Makassar adalah kota terbesar di Indonesia Timur dan satu-satunya metropolitan dalam seri kajian ini. Skalanya mengubah segalanya: jumlah penawaran tanah mencapai ratusan, pasar terbentuk dengan sendirinya, dan harga koridor primanya sudah sekelas kota besar Jawa. Dalam lima tahun terakhir, tanah di koridor jalan utamanya naik rata-rata 54% secara nominal, setara pertumbuhan majemuk ±9,0% per tahun — laju yang lebih moderat daripada kota-kota kecil, tetapi dengan tambahan nilai rupiah yang jauh lebih besar.

Temuan utama kajian ini:

• Inti kota tumbuh paling lambat, tetapi menambah nilai paling besar. Jl. Jend. Sudirman–Ratulangi naik 7,4% per tahun — terendah di antara seluruh koridor — namun kenaikan itu setara tambahan Rp6 juta per m² dalam lima tahun, lebih besar daripada total harga tanah di banyak kota lain dalam seri ini.
• Pinggiran utara dan timur memimpin persentase. Poros Makassar–Maros (11,3%/tahun), Jl. Ir. Sutami menuju Makassar New Port dan KIMA (10,8%), serta Jl. Antang Raya (10,8%) tumbuh tercepat, terdorong pelabuhan baru, kawasan industri, dan perluasan perumahan.
• Infrastruktur besar mengubah peta. Tol layang A.P. Pettarani, Makassar New Port, dan jalur kereta Trans-Sulawesi mengubah pola aksesibilitas kota sepanjang 2021–2024 — periode ketika kenaikan harga menembus 10% per tahun.
• Pasar paling tebal dalam seri ini. Portal properti mencatat ratusan listing tanah di Makassar; di Panakkukang saja rentangnya Rp4,39–16,2 juta per m² dengan harga tengah sekitar Rp7 juta. Ketersediaan pembanding membuat estimasi di Makassar jauh lebih andal daripada kota-kota kecil.

Lima belas kecamatan di tepi Selat Makassar

Kota Makassar terbentang dari pesisir Losari di barat hingga Manggala dan Biringkanaya di timur dan utara. Inti komersialnya berlapis: kota tua dan Losari di pesisir, segitiga emas Pettarani–Urip Sumoharjo–Panakkukang di tengah, kawasan kampus di Tamalanrea, serta kawasan industri dan pelabuhan baru di utara. Perluasan permukiman mengalir ke Manggala, Biringkanaya, dan melintasi batas kota ke Gowa — membentuk aglomerasi Mamminasata.

Gambar 1. Peta skematis sebaran estimasi harga tanah Agustus 2026. Gelembung = koridor muka jalan (kode sesuai Tabel 2); kotak = tanah lingkungan per kelurahan, angka dalam Rp juta/m², skala warna logaritmik. Garis pantai, batas kecamatan, dan jalan digambar ulang secara skematis — bukan peta kadastral atau ZNT resmi.

Tol layang, pelabuhan baru, dan aglomerasi

Perjalanan harga tanah Makassar 2021–2026 mengikuti tiga babak: pemulihan (2021–2022), lonjakan infrastruktur (2022–2024), dan pelandaian (2025–2026). Linimasa berikut merangkum peristiwa yang paling berpengaruh.

Pemulihan pascapandemi 2021 Pembatasan mereda dan aktivitas ritel, perhotelan, serta perkantoran kembali bergerak. Tol layang A.P. Pettarani mulai beroperasi, memangkas kemacetan di koridor paling sibuk kota. Kenaikan masih tertahan, ±6,6%.

Lonjakan permintaan 2022 Pasar properti pulih penuh; pengembang besar meluncurkan klaster baru di Tamalanrea, Biringkanaya, dan perbatasan Gowa. Kenaikan rata-rata ±10,8%.

Pelabuhan dan kereta 2023 Pengembangan Makassar New Port dan beroperasinya jalur kereta Trans-Sulawesi memperkuat koridor utara dan jalur Maros. Kenaikan ±10,4%.

Aglomerasi Mamminasata 2024 Perluasan permukiman melewati batas kota ke Gowa dan Maros; koridor Hertasning, Antang, dan Sutami menguat. Kenaikan ±9,0%.

Melandai 2025 Pertumbuhan properti kawasan tetap kuat — di Kabupaten Gowa yang bersebelahan, sektor real estat tumbuh 12,77% dan ekonomi daerah 7,04% — tetapi kenaikan harga tanah di dalam kota mulai mengikuti laju pendapatan.

Stabil 2026 Pasar tetap likuid dengan ratusan penawaran aktif; kenaikan tahunan ±8%, terkonsentrasi di koridor pinggiran.

Faktor struktural yang bekerja sepanjang periode

Empat gaya menopang harga: peran sebagai pusat Indonesia Timur — kantor regional bank, distributor, rumah sakit, dan perguruan tinggi yang melayani belasan provinsi; simpul logistik berupa Pelabuhan Soekarno-Hatta, Makassar New Port, Bandara Sultan Hasanuddin, dan jalur kereta; ekonomi kampus di Tamalanrea dan Gowa; serta aglomerasi Mamminasata yang menyerap penduduk baru dan menjaga permintaan hunian tetap tinggi.

Penahannya: kemacetan di koridor inti, keterbatasan lahan di dalam kota yang mendorong pengembangan ke luar batas administrasi, kerentanan banjir di sebagian Manggala dan Biringkanaya, serta harga yang di beberapa koridor sudah melampaui daya beli kelas menengah lokal sehingga permintaan bergeser ke Gowa dan Maros.

Catatan untuk penilai

Makassar adalah satu-satunya kota dalam seri ini dengan pembanding melimpah — dan justru karena itu, disiplin memilih pembanding menjadi penting. Contoh 2026: lahan ±1.184 m² di Hertasning Baru depan Depo Bangunan ditawarkan Rp8,5 juta/m², kavling ±270 m² di Panakkukang Mas Rp2,02 miliar (±Rp7,5 juta/m²), persil ±315 m² di sekitar Racing Centre Rp1,35 miliar (±Rp4,3 juta/m²), sementara ruko beserta tanah ±1.212 m² di poros A.P. Pettarani Rp25 miliar — angka terakhir memuat nilai bangunan dan tidak boleh dipakai mentah sebagai harga tanah. Rentang resmi portal untuk Panakkukang saja Rp4,39–16,2 juta/m²; selalu pisahkan menurut lebar muka, zonasi, dan kedalaman persil.

Kurva harga per kelas jalan

Grafik indeks menyamakan titik awal semua koridor pada angka 100 (Agustus 2021). Jalan provinsi dan jalan kota tumbuh sedikit lebih cepat daripada jalan nasional karena keduanya memuat koridor pinggiran — Sutami, Antang, Abdullah Dg. Sirua — yang basis harganya lebih rendah. Tanah lingkungan tumbuh paling lambat, sekitar 7,7% per tahun: di kota sebesar Makassar, permintaan komersial terkonsentrasi di muka jalan.

Gambar 2. Indeks rata-rata harga tanah per kelas jalan dan tanah lingkungan, Agustus 2021 = 100. *Agustus 2026 merupakan estimasi.

Gambar 3. Lintasan harga sembilan koridor terpilih, Rp juta/m² tanah pekarangan muka jalan.

Membaca angka pertumbuhan

Tabel berikut merangkum kenaikan rata-rata tahunan seluruh koridor. Dibanding kota-kota kecil dalam seri ini, persentase Makassar tampak moderat — tetapi basisnya jauh lebih tinggi, sehingga tambahan nilainya dalam rupiah justru yang terbesar.

Makassar termasuk kota sampel Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia, sehingga arah pasar perumahan primernya terpantau berkala — meski indeks itu mengukur harga rumah pengembang, bukan tanah. Sebagai pembanding kawasan, ekonomi Kabupaten Gowa yang bersebelahan tumbuh 7,04% pada 2025 dengan sektor real estat melonjak 12,77%, tertinggi dari 17 lapangan usaha. Angka itu menegaskan bahwa tekanan permintaan hunian di aglomerasi Mamminasata belum surut, hanya berpindah tempat: ketika harga di dalam kota terlalu tinggi, pengembang dan pembeli bergerak ke Gowa dan Maros.

Gambar 4. Pertumbuhan majemuk tahunan (CAGR) per koridor, Gambar 5. Tanah lingkungan per kelurahan, Agustus 2021 vs 2021–2026. Agustus 2026.

Tabel perkembangan harga per koridor

Tabel 1 menyajikan estimasi harga tanah pekarangan di muka jalan untuk setiap koridor pada Agustus tiap tahun. Angka tahun-tahun sebelumnya disusun mundur dari estimasi 2026 dengan pola pertumbuhan tahunan yang mencerminkan pemulihan, lonjakan infrastruktur, dan pelandaian.

Tabel 1. Estimasi harga tanah pekarangan muka jalan, Rp juta/m², posisi Agustus tiap tahun. CAGR = pertumbuhan majemuk tahunan Agu 2021–Agu 2026. Garis warna di kiri: merah = jalan nasional, kuning = provinsi, biru = jalan kota. *Estimasi.

Mengapa "jalan kota", bukan jalan kabupaten?

Makassar berstatus kota otonom, sehingga jaringan jalan lokalnya ditetapkan sebagai jalan kota oleh Wali Kota — padanan jalan kabupaten di wilayah kabupaten. Poros Trans-Sulawesi melintasi kota dari arah Gowa di selatan menuju Maros di utara, sementara sejumlah ruas penghubung antarwilayah berstatus jalan provinsi. Status ruas dalam kajian ini bersifat indikatif dan perlu diverifikasi pada keputusan penetapan status ruas jalan terbaru dari Kementerian PU, Gubernur Sulawesi Selatan, dan Wali Kota Makassar.

Estimasi nilai per jalan utama

Estimasi berlaku untuk bidang tanah pekarangan bersertifikat hak milik, luas 200–600 m², lebar muka 10–15 m, tanah matang siap bangun, bebas banjir, dan rata dengan jalan. Rentang menangkap variasi di sepanjang segmen: persil komersial dengan lebar muka besar di simpang utama berada di batas atas; persil sempit atau di ujung segmen berada di batas bawah.

Gambar 6. Rentang dan titik tengah estimasi Agustus 2026 dibanding posisi Agustus 2021.

Cara membaca rentang

Rentang terlebar ada di kawasan Losari–kota tua (Rp18–40 juta/m²) dan Jl. A.P. Pettarani (Rp16–32 juta/m²). Di koridor seperti ini, dua bidang bersebelahan bisa berbeda dua kali lipat hanya karena satu memiliki lebar muka 20 meter dan izin komersial sementara yang lain persil hunian sempit. Di koridor pinggiran, rentang lebih ditentukan status lahan dan jarak ke jalan poros. Titik tengah sebaiknya dipakai sebagai nilai awal, lalu disesuaikan dengan karakter persil (lihat Tabel 4).

Tabel estimasi Agustus 2026 per koridor

Tabel 2. Estimasi nilai pasar indikatif tanah pekarangan muka jalan per Agustus 2026, Rp juta/m². Status jalan bersifat indikatif.

Dari muka jalan ke bagian dalam

Tabel 3 memberikan estimasi tanah lingkungan per kelurahan beserta rasio terhadap koridor terdekat. Rasio di Makassar berkisar 1,4–3,2 kali — lebih lebar daripada kota-kota kecil dalam seri ini, karena fungsi komersial di koridor protokol menciptakan premi besar yang tidak dinikmati kawasan permukiman di belakangnya.

Mariso / belakang

Masale /

Karunrung /

Tabel 3. Estimasi tanah lingkungan (akses mobil, jalan 4–6 m), Rp juta/m². Rasio = titik tengah koridor acuan ÷ tanah lingkungan.

Panduan penyesuaian cepat

Rawan banjir (sebagian Manggala & Biringkanaya) −15% s.d. −30%

Lahan luas > 5.000 m² (diskon ukuran) −10% s.d. −25%

Berada di kawasan perumahan terencana dengan fasilitas +10% s.d. +25%

Akses hanya lorong / jalan < 4 m −25% s.d. −45%

Tabel 4. Rentang penyesuaian indikatif terhadap objek standar. Besaran akhir harus didukung data pembanding di lokasi.

Prospek 12 bulan ke depan

Pertumbuhan diperkirakan tetap terkonsentrasi di koridor utara (Sutami–KIMA–Makassar New Port dan poros Maros) serta koridor timur (Abdullah Dg. Sirua, Hertasning, Antang) yang menjadi arah perluasan aglomerasi Mamminasata. Koridor inti diperkirakan bergerak 6–8% per tahun. Skenario dasar kajian ini: kenaikan rata-rata 6–9% untuk Agustus 2027. Risiko ke bawah: suku bunga KPR yang masih tinggi dan perpindahan permintaan ke Gowa dan Maros; risiko ke atas: kelanjutan pengembangan pelabuhan, kereta, dan kawasan industri.

Bagaimana angka disusun

1. Objek standar Tanah pekarangan bersertifikat hak milik, luas 200–600 m², lebar muka 10–15 m, tanah matang siap bangun, bebas banjir, di dalam wilayah administrasi Kota Makassar, tanpa bangunan.

2. Triangulasi data 2025–2026

Dua kelompok data utama dipakai: (a) harga penawaran tanah di portal properti dan agen (2025–2026), dikoreksi diskon negosiasi 10–20% dan diskon ukuran; penawaran ruko atau tanah berbangunan dikeluarkan atau dikurangi nilai bangunannya; (b) rentang dan harga tengah per kecamatan yang dipublikasikan portal properti sebagai pemeriksaan silang.

3. Rekonstruksi 2021–2025

Harga tahun sebelumnya disusun mundur dari estimasi 2026 menggunakan pola pertumbuhan tahunan yang sama untuk seluruh koridor (bobot 15%–24%–23%–20%–18% dari total pertumbuhan logaritmik). Pendekatan ini menghaluskan fluktuasi; kenyataannya tiap koridor bergerak tidak serempak.

4. Klasifikasi jalan

Status nasional, provinsi, dan kota ditulis sebagai indikasi umum dan perlu diverifikasi pada keputusan penetapan status ruas jalan terbaru.

5. Batasan

Tulisan ini adalah materi edukasi dan analisis pasar indikatif, bukan laporan penilaian menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan tidak boleh dipakai sebagai dasar transaksi, agunan, atau perpajakan. Nilai untuk tujuan tersebut memerlukan inspeksi lapangan dan penilaian oleh Penilai Publik/KJPP berizin.

Sumber rujukan

— 99.co, Rumah123, Brighton, dan Mitula: harga penawaran tanah per kecamatan dan koridor di Kota Makassar, 2025–2026, termasuk rentang Panakkukang Rp4,39–16,2 juta per m².

— Brighton (April 2026): ulasan zonasi dan tren harga tanah per meter di Makassar, termasuk peran Tol Layang A.P. Pettarani, Makassar New Port, dan jalur kereta Trans-Sulawesi.

— BPS melalui Databoks (Agustus 2026): pertumbuhan ekonomi Kabupaten Gowa 2025 sebesar 7,04% dengan sektor real estat tumbuh 12,77% — konteks aglomerasi Mamminasata.

Tentang Valuasi Nusantara

Portal edukasi penilaian di Indonesia: properti, bisnis, aktiva tak berwujud, sumber daya alam, dan penilaian untuk tujuan perpajakan. Data dan kertas kerja lain tersedia di Pusat Data valuasinusantara.com. Masukan dan koreksi data pasar dapat dikirim ke valuasinusantara@gmail.com.